太原地鐵房“叫好不叫座”真正的紅利時代還未到來-世界信息

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交通作為一座城市的動脈，串連著城市的發展脈絡，牽引著城市未來的發展方向。而城市軌道交通——地鐵，對一個城市的重要性更加顯而易見。一方面，地鐵打通了城市各個區域之間的連接，使整個城市的交通更加便捷；另一方面，地鐵實現了城市中各個區域的均衡發展。過去，人們常說：“要想富，先修路”，在新時代的今天，這句話已經進階成“地鐵一響，黃金萬兩”。
    目前，太原市地鐵2號線已經開通兩年，1號線也在如火如荼地建設中。近期，關于太原地鐵建設的好消息頻出，先是1號線各站點調整的規劃圖出爐，緊接著下元站主體結構順利封頂，將轉入后續附屬工程施工。民眾對于地鐵乃至地鐵房的關注隨之升溫。那么，太原目前已有的地鐵沿線樓盤價格如何？是否經受住了樓市此輪起伏盤整的影響？未來太原地鐵房發展趨勢如何？山西晚報記者為您一探究竟——
    A 現狀：地鐵房價格優勢未顯現地鐵的出現，對于一個城市來說好處自然是數不勝數，尤其是對于地鐵沿線樓盤來說，是保值增值的重大利好因素。所以，通常情況下，只要掛上“地鐵”的概念，樓盤往往會價漲量升。
    以太原地鐵2號線為例，從規劃之初就頂著“山西第一地鐵”的光環，一期工程南起西橋站，北止于尖草坪立交南側的尖草坪站，線路全長24.86公里，40分鐘縱貫全太原南北，已于2020年年底通車。
    據山西晚報記者粗略統計，地鐵2號線周邊共有18個樓盤，途經尖草坪區、杏花嶺區、迎澤區、小店區四大城區。2020年，在所有地鐵樓盤中，2號線沿線的房源價格居于較高水平。地段優越、簽約學校多、物業服務價值高的樓盤售價上探至20000元/平方米。
    但隨著最近兩年樓市下行，如今太原地鐵房價格似乎也沒有抗住。太原貝殼房產經紀李先生告訴山西晚報記者：“太原地鐵房的概念及價值增值環境還不成熟。目前太原地鐵只有2號線開通，還未真正形成網狀分布，相較于大城市的便捷性還沒有顯現出來，其實對于大部分太原人的出行習慣影響不大，所以對房價的影響也是微乎其微。在近三年的太原樓市波動中，‘地鐵房’價值堅挺的優勢并沒有凸顯。”
    據李先生介紹，太原地鐵2號線雖已開通兩年，但線路修建時周邊新房較少，開通后沿線二手房的變量也不大；仍處于建設中的1號線于2019年年底開工，2020年沿線的碧桂園、紅星等品牌旗下樓盤毛坯房大多為12500元/平方米，精裝房高達14000元/平方米。
    如今，沿線碧桂園云頂價格降到了每平方米1萬元，萬科城市之光、雅居樂江山賦等項目緊鄰地鐵線，價格同樣出現了下降。雖然置業顧問把地鐵當作賣點使勁說服購房者，但購房者從已開通的地鐵線上，未能體會到地鐵房保值增值的價值，并不買賬。目前太原地鐵的建設、運營現狀并沒有影響太原市的居住便捷及日常生活。”
    B市場：地鐵房走勢不夠堅挺從2019年省城樓市進入波動期至今，所謂的地鐵房價格最穩的樓盤是哪個呢？據了解，在地鐵沿線各樓盤中，位于在建1號線中心街東站的太原禧悅城價格最穩，目前仍為11000元/平方米，其中有一個很重要的因素是其屬于太原現代雙語學校的學區房。有了學區房這一概念的加持，使其價格更堅挺。
    那么，買的最虧的地鐵房又是哪個呢？最典型的就是紅星天鉑。“紅星天鉑位于南內環街、雙塔公園附近，緊鄰地鐵，地段絕佳。該房售賣時的遠期規劃配套有商場，并簽約太原37中南海中學，預期規劃多重優勢疊加。在2019年項目銷售最頂峰時期，精裝房價格高達14000元/平方米，而其旁邊的碧桂園云頂才11000元/平方米。二者地段差不多。現在云頂已交房的精裝修價格每平方米1萬元出頭，而紅星天鉑的精裝房還沒有交房，毛坯房已交。諸如此類的還有長風街東中環交叉口西南角的萬科城市之光，2019年價格最高時為16000元/平方米，現在均價也有明顯下降。還有雅居樂江山賦，現在均價僅有八九千元每平方米了。”貝殼房產經紀人介紹。
    山西晚報記者在采訪中發現，2019、2020年奔著地鐵、學區、商圈、大牌或大盤在東中環附近買房的許多業主踩了雷，以精裝120平方米三居房為例，總價縮水高達20至50萬元。本以為最抗跌的房子卻讓全家人的財富縮水。業內人士稱，地鐵房這一概念僅是房產項目增值因素之一，可以“錦上添花，但不能雪中送炭”。樓盤的價值和增值潛力，不能僅看一個方面，品牌的誠信、項目的品質才是保證房子基本居住功能的第一要素。相比地鐵房概念，房價的起伏與項目健康運營和品牌價值的關系更為密切。
    有眾多業主買地鐵房跑偏的前車之鑒，現在買還有價值和增值空間嗎？資深房產經紀人李先生表示：“從業內判斷，省城的房價已經觸底。雖然不排除短期內仍有項目‘以價換量’，繼續打價格戰，但不降價且交房品質靠譜的項目其實為數不多，而且已非常明確。如有地鐵因素加持，這些項目仍有很大的增值潛力。”李先生稱，太原1號線、3號線全部建成之后，將形成地鐵網，地鐵房的價值比如今會有質的飛躍。無論是購買新房、二手房，還是租房，交通便捷是房子的重要優勢，從長遠來看，地鐵房仍值得關注。
    C消費者：長期來看優勢很明顯交通作為一座城市的動脈，串連著城市的發展脈絡，其中地鐵對居住人口則有著強大的匯聚能力。往往地鐵先開路，商業配套大量引入，迅速帶活一個片區。那么，對于已經購買太原地鐵房的居民來說，生活有哪些變化呢？是否享受到了地鐵帶來的便利？
    家住太原澗河附近的市民劉先生和妻子賈女士于2019年10月購買了地鐵2號線最北端附近的紅星天悅的房子，該樓盤原計劃今年10月交房，現延遲到明年6月份。雖未實際入住，但家住附近的他們依然感受到了來自太原地鐵2號線帶來的便利。
    劉先生談到：“我們當時買房是在備婚房，考慮到未婚妻在北京工作，兩家人都在北城住，買紅星天悅就是為了離得地鐵近，將來她回太原通勤方便一些。雖然樓盤推遲了交房，但住在該樓盤附近的我們的確感受到了地鐵2號線的便捷。今年，我們剛有了寶寶，產檢、產子的醫院在城南，開車的話需要一個多小時，去了還難停車，而從大北門坐地鐵到龍興街只需半小時。雖然當年買房的價格有些虛高，但考慮到地鐵房的優勢，我們愿意為交通便利買單，覺得值得。而目前的樓價走跌是整個行業短期的問題。已開通的2號線，沿線樓盤的稀缺性卻是長遠的。”
    與此同時，老家在清徐縣的劉先生還提出了自己的愿景。“因為工作性質，除了要從太原北部澗河一帶到龍興街通勤，有時還經常從清徐縣開車到太原龍興街，要是咱太原地鐵線能一直南延到晉源、清徐，甚至榆次、瀟河那邊。相信會給更多的通勤人帶去便利，加大對人才的吸引。”
    家住萬達龍樾府的張女士也深刻感受到了地鐵2號線的便捷。“每逢周末，我會帶孩子在萬達廣場玩耍，發現自從地鐵2號線通車，萬達廣場的人流量也隨之上升。此外，出門就有大的換乘點，每周從萬達廣場坐上地鐵送孩子去南部的北美N1上培訓課也十分方便。”張女士表示，“我覺得地鐵的出現，彌補了家庭汽車和公交車之間的空白，一方面，交通便捷，速度快；另一方面，通勤距離一般比較長，而且費用低廉，兼具家庭汽車和公交車的大多數優點，所以，長期來看，地鐵房的優勢還是很明顯的。”
    D 展望：地鐵房紅利時代雖遲必到目前，我國已有40多個城市開通了地鐵，其中一二線城市居多，三線城市比較少。結合目前數據來看，已經購買太原地鐵2號線地鐵房的市民的確受其便利，但從整體地鐵沿線樓盤售賣情況來看，“地鐵房”
    似乎并未成為打動業主購房的主要因素，也未成為拉動房價上漲或保值的重要原因。尤其在樓市盤整期，太原地鐵房也無明顯“抗跌”。省城太原地鐵房未來的發展趨勢將走向何方？
    山西世紀朗潤房地產經紀公司董事長薛錚分析認為，太原地鐵房的概念還相對薄弱。太原地理特征南北狹長，東西距離較短，已開通的太原地鐵2號線，穿越太原南北，距離也不算長。在未建地鐵之前，2號線所經之處多為太原成熟核心商業區、政務區、府城旅游區，沿線樓盤還不能統稱為地鐵房。相比北京、上海、深圳這些大城市，城市面積大，以北京為例，途徑回龍觀的13號線、前往天通苑的5號線，首發站和終點站距離夠遠，接駁全城其它地鐵線，那么這兩條線上的遠郊項目就會因為地鐵吸引大量剛需，回龍觀、天通苑的居民就都是沒有條件在市中心買房的剛需。如果太原地鐵1號線和3號線建成的話，在一些轉換站的商業屬性會相對高一些，地鐵房的價值會更明顯一些。
    目前太原地鐵沒有形成網絡效應，更不用提站點密度了。就像在香港，每隔500米就有一個地鐵站，完全改變了市民的外出交通習慣。但是在太原這個單一地鐵線的情況下，人們的出行習慣沒有發生改變，地鐵交通沒有形成集群效應，地鐵房的價值也就沒那么明顯。
    其次，太原城市經濟活力、人口吸附力、產業聚集度相比一線城市還有明顯差距。流動人口少，新建寫字樓的空置率較為明顯，也會影響人們對地鐵的需求。地鐵站里最大客流量多為本地居民、工薪族，地鐵這個交通工具的使用需求沒有完全釋放。當地鐵本身的通勤價值沒有實現的時候，那么地鐵站點附近的房源價值，就不會被挖掘出來。
    從整體房價梯度來看，太原市民為地鐵房買單的欲望還需時日積累。比如城市中心和郊區的房價相差不大，剛需購房者肯定會選擇市中心的房子，這樣一來，地鐵終端的郊區房價值就會大打折扣，地鐵房的價值無從說起。但市中心的房子若比郊區的房子貴得多，這就會形成“內城外溢”的現象，迫使更多的市民到郊區買房，因為交通便捷，樓市需求端就有了對地鐵房的需求。
    山西晚報記者查閱相關資料發現，太原樓市價格并未形成城區與效區的巨大梯度。例如2014年、2015年，省城樓價普漲，三給片區沒有地鐵概念的項目售價為9000-10000元/平方米，在建地鐵1號線的沿線樓盤且為市中心的項目售價不過一萬二三左右。城區與效區樓價沒有拉開明顯差距，老百姓肯定會選擇距離市區更近一點的房子，不在乎地鐵價值。同樣，在2019年之后，省城樓價普降，依然沒有形成城區房與效區房的梯度，地鐵未對沿線樓盤價格堅挺起到托底作用。
    太原地鐵房價值凸顯還要很長一段時間。業內人士分析稱，再給太原一些成長的時間，未來隨著太原地鐵網絡的形成，內城一些轉換站的優勢會慢慢顯現，預計至2024年，太原樓市較為穩定的梯度也會慢慢出現，購房者將會重新審視地鐵房的價值所在，地鐵房紅利時代雖遲必到。
    

山西晚報記者 田曉瑛