喪偶老人唯一住房被出售 法院判決：老人有居住權

爺爺去世后，遺贈給孫子一套產權房屋，孫子又將房屋賣給了其同學。爺爺的遺孀(后妻)別無房產，就一直居住在這套房子里，后來被產權人告上法庭，要求騰房。日前，江蘇省高級人民法院公布了這樣一起典型案例。

爺爺把房屋遺贈給孫子　遺孀被訴搬遷

邢婓的前妻1992年去世。1993年，邢婓購得南通市區一處70平方米的房產。2005年，開有一家小雜貨店的汪秋菊在為邢婓送貨時兩人相識。2006年11月，汪秋菊和時年已經81歲的邢婓登記結婚。

2008年7月，邢婓立下遺囑，載明將房產遺贈給孫子邢健，并進行了公證。2013年6月邢婓去世。汪秋菊因名下沒有其他住房，一直住在該房屋中，并靠每月800元的低保維持生活。

但根據邢婓立下的遺囑，房子已經留給了孫子。因該房屋產權糾紛，2013年8月，南通市崇川區人民法院判決案涉房屋產權歸邢健所有。判決生效后，邢健領取了案涉房屋產權證。

隨后，邢健多次要求汪秋菊搬出，但汪秋菊都置之不理，邢健一氣之下給房屋斷了水，雙方矛盾愈積愈深。

“房子已經屬于我了，她憑什么在里面居住?”2014年春天，邢健再次將汪秋菊告到法院，要求排除妨礙，請求法院判決汪秋菊限期搬離。但汪秋菊卻反訴邢健給房屋斷水，影響了她的基本生活。

房屋所有權系繼受取得　不能排斥原居住權

南通中院經審理查明，汪秋菊與邢健的祖父于2006年11月登記結婚后共同生活居住在案涉房屋內。汪秋菊悉心照顧邢健祖父，履行了夫妻之間相互扶助的義務。在邢健祖父去世后，汪秋菊作為其配偶，居住于案涉房屋內的現狀應當得到尊重。

在夫妻一方死亡，另一方又無其他居住條件的情況下，因婚姻關系產生的居住權益并不因夫妻一方去世而消滅。

根據法院向汪秋菊及邢健祖父生前的鄰居和好友調查，邢健的祖父生前曾在不同場合多次表示其雖將案涉房屋所有權贈與邢健，但汪秋菊對案涉房屋享有居住權。邢健質疑證人身份但未能舉證證明。邢健取得案涉房屋所有權系繼受取得，非原始取得，故對汪秋菊享有居住權的現狀應予尊重，其對物權的行使不得損害汪秋菊的合法權益。

在汪秋菊無其他住房，又無固定生活來源，且對案涉房屋享有合法居住權的情況下，邢健要求汪秋菊立即遷出該房屋的訴請，有違公序良俗。同時，邢健作為案涉房屋的合法所有權人，對該房屋享有占有、使用、收益、處分的權利。若汪秋菊此后另有居所或者生活條件有較大改善，雙方對案涉房屋的居住權可另行協商，若協商不成，邢健可另行主張。

二審法院遂改判駁回邢健的訴訟請求，同時判決邢健辦理恢復房屋供水的手續。

轉賣他人再訴要求搬遷

法院依法維持原判

然而，事情并沒有就此結束。2019年4月12日，邢健與他的同學章維簽訂存量房買賣合同，將房屋賣給了章維。該買賣合同第八條違約責任條款約定，甲方邢健應保證上述房產權屬清楚，若發生與該房產有關的產權糾紛或債務糾紛，概由甲方承擔，由此給乙方造成的經濟損失，由甲方負責賠償。2019年4月16日，不動產登記部門頒發了上述房屋的不動產權證書。

由于汪秋菊一直在房屋里居住，于是，章維再次將汪秋菊告到崇川區法院，要求她立即搬離，并從2019年4月13日起計算至其實際遷出為止按照每月2000元支付房屋使用費。

審理過程中，承辦法官曾征求邢健和汪秋菊的意見，邢健表示無法為汪秋菊另行提供住房或者支付相應的住房補貼，汪秋菊則要求繼續維持現有的住房狀況。

崇川區法院審理后認為，已生效的南通中院終審民事判決書確認了汪秋菊依據案涉房屋的原所有權人邢婓的意愿依法取得案涉房屋的居住權，邢健取得案涉房屋所有權系繼受取得，非原始取得，故對汪秋菊享有居住權的現狀應予尊重，其對物權的行使不得損害汪秋菊的合法權益。汪秋菊依據上述民事判決書確定的居住權一直合法居住在案涉房屋內，應受到法律保護。

邢健在未取得汪秋菊的同意并妥善安排汪秋菊居住的情形下，未保證案涉房屋產權清楚擅自出售給章維。章維未能提供證據證明汪秋菊另有居所或者生活條件有較大改善，且生效判決書確定汪秋菊對案涉房屋享有合法居住權的情況下，章維要求汪秋菊立即遷出該房屋的訴請，于法無據，法院依法不予支持。

同時，法院還認為，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。章維若認為因案涉房屋存在汪秋菊的居住權而造成相應損失，可另行向邢健主張違約責任。

2021年4月，江蘇省南通市中級人民法院對這起排除妨礙糾紛案作出終審判決，確認老人汪秋菊對案涉房屋享有居住權。2021年5月，在民法典頒布一周年之際，本案承辦法官唐文新到汪秋菊家回訪時，老人對法官說，經歷了漫長訴訟，現在終于有了可以安身的家，感謝兩級法院作出的溫暖判決。本案的判決從保護弱勢群體及老年人的權益出發，充分發揮了居住權扶弱、施惠的社會保障功能，也體現了平等、公正、尊老的價值理念。　(文中人名系化名)(記者　張源源)

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