四季度 太原樓市回暖不容易

“這個周末很熱鬧，長風(fēng)街推出了超低價房！”“82平，54萬；84平，56萬；98平，66萬；首付17萬起，今天你看房了嗎？”“搶瘋了，搶瘋了，太原低房價上熱門了!”……進入11月下旬，太原樓市降價促銷勢頭更為迅猛。不少購房者發(fā)現(xiàn)，以前只有項目開盤、清盤時才會推出的特價房，現(xiàn)在幾乎每月、每周都有。
    本月伊始至今，有關(guān)樓市限購、金融政策松綁的消息不絕于耳。而回到太原樓市，力度明顯的促銷，以及政策利好消息并未換來業(yè)績的反向快速提升。不論是開發(fā)商還是購房者，省城樓市四季度下行的預(yù)期似乎已成定局……
    A“骨折房”淡市搶眼球開盤打折、順銷打折、國慶長假打折，雙十一打折、清盤打折……房價打折，在太原樓市已成常規(guī)操作。近期，部分房產(chǎn)經(jīng)紀人開辦的自媒體開始狂炒“骨折房”，即打折促銷中折扣較低的房子。這些“骨折房”價格低到令人想不到。
    “太原大紅本現(xiàn)房創(chuàng)紀錄，單價3200！”“BGY降價至精裝修房5800元/平方米，剛需可考慮。”“晉陽街上的房子又又又降價了，封頂準現(xiàn)房單價7500，75平首付20萬，85平首付25萬，98平首付27萬。”“FL TXC汾河景觀房，90平單價7800；114平單價7200，143平單價7300，精裝修明年交房！”“南內(nèi)環(huán)現(xiàn)房，樓間距80米，單價7100！”……在抖音、微信朋友圈、快手視頻上，置業(yè)顧問、經(jīng)紀人紛紛發(fā)布著“低價”房推廣信息，昭示著年底樓市狂歡促銷的到來。
    雖然打折力度不小，但山西晚報記者發(fā)現(xiàn)，折扣較大的房源地理位置大多處于非核心板塊。朗潤智業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月，主力成交面積段集中在80-100平方米，單價段集中在8000-9000元/平方米。主力貢獻項目位于勝利西街等，地理位置較偏的地段。另外，非核心板塊的部分樓盤因回款及成本壓力，減少了項目的媒體曝光度。相反賺取“成交傭金”的渠道經(jīng)紀人為了博人眼球、吸引流量，將“低價房”“骨折房”包裝成各類自媒體內(nèi)容，瘋狂發(fā)布，帶偏了整個市場價格走勢的節(jié)奏。因此，購房者的注意力也逐漸轉(zhuǎn)移。同時，經(jīng)熱炒的許多樓盤片區(qū)，今年沒有新增重磅利好加持，生活配套設(shè)施沒有跟上，價格明顯回落。
    此外，打折力度較大的樓盤多數(shù)為尾盤，且開盤已有較長時間。隨著近幾年新房的扎堆入市，這些較早開盤且未售完的樓盤早就淹沒在眾多項目之中。在本就眼花繚亂的市場中，這些樓盤的優(yōu)勢、真實價值很難被購房者看到。
    易居研究院營銷總監(jiān)嚴躍進表示，今年1-10月，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品房均價為10290元/平方米，漲幅為4.2%。當前房價總體上趨穩(wěn)，保持小幅度的上漲，屬于風(fēng)險可控范圍。
    與此同時，省城樓市促銷玩法層出不窮，包括首付貸、首付分期、抄底特價房等操作增多。
    B利潤壓縮投資熱降溫樓價不停打折的背后，是房企的利潤已被擠干，業(yè)主購房更加謹慎，房企對現(xiàn)金流回流迫切需求前所未有。而現(xiàn)金流的萎縮，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)新低。
    根據(jù)上周國家統(tǒng)計局發(fā)布的開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為8.8%，資金面總體上還沒有過快改善的可能。與此同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為7.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資從“過熱”區(qū)間進入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間，即低于5%的水平。近期信貸政策和發(fā)債政策開始放松，客觀上會使得房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)下行的速度放緩。尤其是各地督查項目開工，防范停工，客觀上對提振房地產(chǎn)業(yè)信心起到積極作用，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)由此不會過快下滑。
    同策研究院分析師宋紅衛(wèi)表示，按照當前的市場表現(xiàn)及投資趨勢來看，預(yù)計未來兩個月投資下行趨勢仍將持續(xù)，這將會影響到全年的房地產(chǎn)市場投資表現(xiàn)，預(yù)計2022年投資年度增速在4.8%左右，這個表現(xiàn)應(yīng)該是自2015年以來的新低。
    據(jù)悉，投資主要由兩個主要部分（占比94%以上）：拿地投資和施工投資（包括新開工）。從土地市場來看，統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示：1-10月份全國土地購置面積增速下降11%，降幅比9月份擴大2.5個百分點。22城的第一批集中供地約32%的地塊流拍，48%的地塊底價成交，土地市場已經(jīng)明顯的感覺到降溫了。
    從施工投資來看，1-10月份施工面積達到94.3億平米，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但是受項目停工等影響，導(dǎo)致投資強度下降，并且新開工的意愿較低，同期新開工面積同比增速下降7.7%，降幅較上個月擴大3.2個百分點。
    C庫存壓力波及土儲量根據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)，2021年9月百城商品住宅庫存量達到了60169萬平方米，環(huán)比上漲4%，同比增長2%。就太原來看，庫存量超過2000萬平方米，在庫存總量城市中排名靠前。30個二線城市中僅有哈爾濱、太原、大連、沈陽、長春5個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡;半數(shù)城市去化周期在12個月以內(nèi)。
    從全國層面來看，百城商品住宅庫存量截至9月末突破6億平方米大關(guān)，雖然同環(huán)比雙增，成交動能明顯不足，去化周期也由上月末的13.04個月上漲至14.92個月，且顯著高于2020年同期水平。
    同時，山西晚報記者注意到，不同能級城市呈現(xiàn)差異化行情。具體城市而言，一線城市中，僅上海保持了同環(huán)比齊降態(tài)勢，降幅分別達到了41%和13%，總體保持供不應(yīng)求格局；北京環(huán)比微增4%，整體庫存量仍低于去年同期；廣州、深圳迎來了階段性放量，狹義庫存保持穩(wěn)步上行態(tài)勢，環(huán)比漲幅分別達到了13%和15%。
    二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如沈陽、青島、太原9月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列當月末狹義庫存總量TOP3。同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，鄭州、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著。
    “庫存壓力大直接影響到了土地市場的活躍度。”嚴躍進表示。今年1-10月，全國房企土地購置面積同比增速為-11.0%。
    就太原市場來看，10月，太原土地供應(yīng)3宗土地，其中商住用地2宗，學(xué)校用地1宗；分區(qū)域小店區(qū)2宗，尖草坪區(qū)1宗。土地供應(yīng)占地面積10.46萬平方米，環(huán)比下降71%，供應(yīng)建筑面積25.49萬平方米，環(huán)比下降80%。
    在成交方面，太原共成交3宗，其中商住用地1宗，商業(yè)用地2宗；全部為小店區(qū)成交；其中1宗為招商時代主場項目用地。成交占地面積0.67萬平方米，環(huán)比下降98%，成交樓面價3407元/平方米。
    當前土地市場確實面臨壓力，不過隨著第三次供地節(jié)奏的加快以及土地競拍規(guī)則的優(yōu)化，預(yù)計部分城市土地市場在年底依然有小反彈的可能。嚴躍進表示，關(guān)鍵要看房企對于土地儲備和明年房屋交易市場的預(yù)期。
    D四季度市場預(yù)期難升溫迫于以上種種原因，開發(fā)商降價走量成為迫不得已的選擇。但在上周，全國21城市發(fā)布了限跌令。其中，有的城市是直接發(fā)布行政命令，有的則是通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網(wǎng)簽的方式。這21個城市中，除了個別城市，基本都是是三、四、五線城市。另一方面，在樓市下行壓力較大的情況下，目前市場上“工抵房”打折甩賣的消息頻出。不僅是在三四線城市，很多一二線城市也屢見不鮮。
    即使價格一再下探，但不少購房者仍表示“再看看，再等等”。“大環(huán)境不好，經(jīng)歷了去年的疫情和今年的雨災(zāi)，身邊的很多朋友有的失業(yè)了，有的賠本了，現(xiàn)金流緊缺的節(jié)骨眼還是手里攢點錢穩(wěn)妥為主，不著急買房。”多位置業(yè)顧問都感受到：本來他手中有幾個做生意的客戶要簽約，但暴雨加疫情反復(fù)，打亂很多人的購房節(jié)奏和計劃。
    最近幾個月售樓部比較冷清的原因，一是房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，樓市整體降溫；二是市場走淡，多重因素導(dǎo)致企業(yè)及個人收入受影響，購房者置業(yè)意愿快速下滑，市場觀望情緒濃厚。“現(xiàn)在買房的基本都是剛需，像以往那種把買房當投資用的很少，原本有改善需求的觀望的比較多。”
    宋紅衛(wèi)表示，種種跡象表明政策確實存在邊際松動的跡象，但是這僅限于對于以往過緊政策卡口的調(diào)整，而非方向性的松動。邊際的松動對于整個市場營銷規(guī)模也難以有較大的改善，因此，整個地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)現(xiàn)金流緊張的局面在明年也仍將存在。據(jù)統(tǒng)計，仍然有部分房企明年面臨高額的到期債務(wù)壓力。在這種形勢下，房企的現(xiàn)金流更多地會應(yīng)對未來到期債務(wù)問題，投資拿地則排在第二位。今年四季度房地產(chǎn)投資的下行趨勢已經(jīng)確立，難現(xiàn)回暖，明年房地產(chǎn)投資的形勢恐怕很難在短期內(nèi)升溫，會繼續(xù)影響投資增速的走勢。
    

山西晚報記者　張磊